Как и зачем инвестировать в зарубежные SCPI?

Вкратце:

Во Франции налоговая система строго регулирует налогообложение доходов от собственности. Этот доход, который уже подлежит уплате взносов на социальное обеспечение в размере до 17,2%, также облагается подоходным налогом, более или менее высоким в зависимости от предельной налоговой категории (TMI) соответствующего налогового домохозяйства. По этим причинам инвесторы постепенно обращаются к определенным инвестициям, которые позволяют им обойти проблему отчислений на социальное страхование: иностранные УИО, налоговый режим которых позволяет снизить налоги и избежать отчислений на социальное страхование.

Зачем инвестировать в зарубежные SCPI?

Налогообложение доходов от собственности за рубежом для французского налогового домохозяйства зависит от налогового соглашения, действующего между страной происхождения (страной налогового резидентства) и страной, в которой оно владеет своими зданиями. Почти все предусматривают, что налог взимается в стране, где находится недвижимость. Имея более выгодное налоговое бремя, некоторые страны делают возможным достижение прибыльности за вычетом налогов более привлекательной, чем во Франции.

Таким образом, для инвестора, который хочет диверсифицировать свои активы, выбрать управляемое решение и избежать хлопот, связанных с недвижимостью, находящейся за границей, иностранные SCPI обладают всеми преимуществами привлекательной налоговой системы. С другой стороны, во избежание двойного налогообложения планируется применить метод налогового кредита или метод эффективной ставки. Однако этот налог не является нейтральным и влияет на налог, уплачиваемый во Франции.

Возьмем, к примеру, супружескую пару, годовой чистый налогооблагаемый доход которой составляет 70 000 евро. Их доход от традиционной аренды составляет 8000 евро, и в этом году они приобретут акции SCPI, чтобы получить дополнительный валовой доход в размере 2000 евро. Обеспокоенные налоговыми последствиями сделки, они только что приобрели несколько SCPI, недвижимость которых частично принадлежит Германии (40%), Ирландии (5%) и Франции на 55%.

Текущая ситуация со вспышкой:

Налог: 11 084 евро
Налоговая база: 70 000 + (8 000 x 0,7) = 75 600 евро
Средняя ставка: 11 084/75 600 = 14,66%

Налоговые последствия SCPI:

Новая налогооблагаемая база:

Примечание. Налогооблагаемая база должна учитывать накопление дохода от собственности от прямой аренды и акций SCPI до применения 30% -ного снижения в связи с режимом микрофинансирования (т. е. 8000+ 2000) = 10 000 евро

70 000 + 10 000 x 0,7 = 77 000 евро (весь доход).

70 000 + 10 000 x 0,7 X 0,95: 70 000 + 6 650 = 76 650 евро (весь доход, кроме Ирландии)

Таким образом, средняя ставка налога, применимая ко всему полученному доходу в целом, рассчитывается с учетом нового базового налога в размере 11 504 евро: 11 504/77 000 = 14,94%.

Для дохода из Германии налог рассчитывается с учетом новой эффективной ставки:
14,94% x 76 650 евро = 11 452 евро.

Затем мы применяем налоговую скидку в связи с доходом из Германии, который составляет 40% от стоимости недвижимости:
Расчет валового дохода (2000 евро * 40%) = 800 евро.

Расчет налоговой скидки в Германии: 14,94% x 800 x 0,7 = 84 €

Окончательный налог после вычета налогов = 11 452–84 = 11 368 евро

Или налоговые последствия в размере 284 евро:
11 368–11 084 = 284 евро

Таким образом, налоговые последствия не являются нейтральными, а ограничиваются 284 евро для дохода в Германии за счет изменения действующей ставки. Реальный выигрыш в основном будет получен от взносов на социальное страхование до 17,2%.

Почему следует принять этот совет?

Успех на рынке недвижимости Франции в последние годы неуклонно растет. Таким образом, обращение к иностранным SCPI позволяет не только сэкономить на налогах, но и диверсифицировать структуру запасов недвижимости, извлечь выгоду из динамизма европейских стран и закупочных цен. Если налоговая прибыль не является нейтральной, экономия на отчислениях на социальное обеспечение представляет собой значительную экономию в размере 17,2%.

Следуя этому совету, инвестор извлекает выгоду из опыта и диверсификации инвестиционных компаний в сфере недвижимости. Таким образом, он избегает удаленных инвестиций, которыми он не владеет (знание целевого рынка, знание местного языка, правил и т. Д.).

Заключение:

Хотя инвестиции в SCPI не гарантированы и связаны с колебаниями на рынках недвижимости, безупречное владение местными рынками и сильная диверсификация представляют собой два основных критерия, необходимых для успеха ‘операция. Поэтому важно получить консультацию профессионала, чтобы обеспечить выбор и аппетит, необходимые для этого размещения.

Как и зачем инвестировать в зарубежные SCPI?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Пролистать наверх